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粤港澳大湾区来袭:中山vs惠州, 谁最受益?
时间:2018-05-14  来源:未知  作者:admin
作者:格隆汇?斯锅以 进入蒲月相信大家都很等待的一定是粤港澳大湾区规划的出台,看看粤港澳大湾区指数的表现,二级市场的炒作已经全面来袭。

而近期,全国政协港澳台侨委员会主任朱小丹也表现,大湾区发展规划纲领将出台,国务院在作最后修正,预计5月正式颁布。

回望从前,自15年粤港澳大湾区概念这一提出以来,曾经广东的珠三角忽然摇身一变成了世界的大湾区,一下子除了变得B格满满之外,随同而来的同样还有房价蹭蹭直上。

直接来看统计数据,仅视察去年粤港澳正式进级为国家战略的短短一年时间,粤港澳大湾区概念中的几大城市房价就都呈现了明显的上涨,其中佛山、中山、东莞、江门涨幅均超三成,肇庆上涨幅度更是超过四成。

值得留神的是,这样的涨幅还是在全国调控连续加码的大背景下,而聚焦大湾区的几个城市,目前除了肇庆是不限购限售的区域外,其他8大城市都有限购或限售束缚。

看来,连政策也都已经拦阻不了粤港澳大湾区房价上涨的步调了! 那么粤港澳大湾区的魅力究竟在哪呢。

假如要买房究竟该下注哪里呢。

今天不妨就让我们一起来探讨下这个世界级大湾区历史性的发展机遇,并且借此重点来对照下两个临深城市中山和惠州的房产投资价值,盼望对那些看着广深高企的房价已经欲哭无泪的小搭档们,还能在这两个价值高地找到当前在大湾区安身立命之所的机会! 未来的世界级大湾区 粤港澳大湾区是指由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门 9 市和香港、澳门两个特别行政区造成的"九市二区"城市群,是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区和日本东京湾区之后的世界第四大湾区。

作为可能比肩三大世界级湾区的超级湾区,粤港澳大湾区无论是在经济、人口、交通、产业上都有着十足的优势。

从经济情况来看,2017年粤港澳大湾区GDP总额首度冲破10万亿国民币,到达100594亿人民币,折合15976亿美元,远超旧金山湾区,并迫近纽约湾区。

而比照国家而言,基本上已经与去年全球GDP排名第10的加拿大相当,且超过了韩国。

不外从湾区内各城市来看,11个城市经济总量差距依然显明,目前第一名的深圳根本上已经是最后一名肇庆的10倍之多 ?/p>

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这也将象征着湾区经济还有极大的发展潜力等待开释。

此外再来看人口。

从下面这张2017年各省份常住人口的增量来看,广东省可以说是一直独秀,远超其他省份,而以详细数据来看,截至2017年年末广东常住人口达11169万人,比上年增添170万人,人口总量持续位居全国第一,占到全国人口的8.03%,人口密度每平方千米622人,是全国的4.29倍。

另详细细化到区域跟城市,珠三角以6150.54万人占到全省人口总量的55.07%,是当之无愧的带头大哥,而把时光拉长来看,因为2017年的数据临时不完全,我们看2000年至2016年的人扣增速数据,能够发明基础上除了肇庆,江门之外其他多少个大湾区城市人口增速都在全省均匀增速以上,并且大局部都超过了30%,尤其是深圳增幅更是一骑绝尘高达近7成。

显然人口的流入与经济活气正相干,通过这些数据,我们已经能够很直接的懂得到粤港澳大湾区的宏大吸引力。

由上不得不感叹,一个占全领土地面积不足1%,人口数目不足全国总人口的5%的处所,却发明了全国海内出产总值约13%的奇观,并且仍旧还在一直飞速发展之中,这可真是中国经济发展史上的一大异景 ?/p>

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在这里值得一提的是,粤港澳大湾区面向的不仅仅是中国,它还有傲破世界区域经济发展潮头的实力。

目前其已经存在世界级的金融核心(香港)、世界级的高科技中央(深圳)、世界级的生产基地(东莞、惠州、佛山、中山、深圳)、世界级的教导中央(一个城市有五所世界排名前100的大学)和世界级的物流和运输枢纽(世界物流量最大的区域,并还有三个世界排名前15的港口、一个世界货运排名第一兼国际客运衔接度世界前三的机场?/p>

??匀徽庖桓龈?世界级"的实力已经给了粤港澳大湾区成为世界一流湾区的各种现实条件,并且也完全可能是以后全球经济发展的重要增长极,对寰球经济发生重要影响 ?/p>

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如今跟着粤港澳大湾区的建设回升到国家层面,湾区内的各大城市已经迎来新的发展契机,在政策红利的带动下,伴随区内交通网络的完美,区域产业布局的协同发展之种种,全部大湾区势必有望实现更大的奔腾!

左手中山 右手惠州 买房到底哪家强。

湾区潜力如此之大,那么买房又该去哪呢。

从最新的湾区内房价舆图来看,无论是二手房价格仍是新居价钱,处在中心区位的城市都已经打破一万块,其中深圳更是迫临6万。

目前来看相对处在低位的仅有惠州和中山,可以说是刚冒出一字头未几。

作为经济体量相称的两座城市,而且又都是深圳的左右街坊,所以两者有必定的可比性,在此咱们不妨就从经济、区位、人口等各个方面对比一下,看看对在诸如广深莞佛这类湾区内城市购房前提有限的情形下,这两座城市毕竟该买在哪里比拟好。

(201804新居)

(201804 二手房) 先来看两个城市人口和土地、区位基本情况。

截止到2017年,中山的常住人口为326万,其中城镇常住人口287.79万人,常住人口城镇化率达88.28%,惠州截止到2017年末常住人口为477.70万人,明显高出中山许多,不过从城镇化率来看2017年底惠州常住人口城镇化率则仅为69.55%,明显低于中山。

面积方面,中山全域面积为1783平方公里,惠州全域面积为11599平方公里,可以说惠州的面积是中山的6.5倍。

由上不难发现,尽管惠州人口和地域面积相较于中山来说比较有优势,但是城镇化表现却明显逊色于中山不少。

接下来再重点来关注下近年来中山和惠州两地的各项发展数据,看看两市过往及现阶段的一些发展情况。

先来看看经济层面,去年中山GDP为3450亿,增速6.6% ,人均GDP达到了10.8万。

而惠州GDP则为3830亿,增速7.4% ,人均GDP首次突破了八万大关,达8.02万 ?/p>

梢苑⑾郑?猩绞且蛔?喽孕《?坏某鞘校?DP虽然逊于惠州,但是人均较高,惠州GDP虽然高,但是也可能与其本身地域面积较大有一定关联。

而从近年的增速情况来看,虽然两者都有所放缓,但惠州相对说在基数大的情况下,增速数据也较中山难看一些,中山则显得相对乏力一点。

值得一提的是,自2014年惠州GDP以2678亿元的总量首次超过中山后,惠州已经持续第4年实现经济珠三角第五地位,且惠州、中山两地的GDP差距还在不断扩展,比起2016年177亿的差距,到2017年已经增长了约一倍到了380亿元,可见惠州经济的增长态势还是十分迅猛的。

另外细看内部,惠州下辖七个区县,除了龙门县落后不少外,其他地域发展相对来说还算平衡,而这其中经济主力仍旧是惠城区。

绝对来说中山则有一点疏散了,作为中国5个不设市辖区的地级市之一,中山下辖24个镇,每个镇的发展各具特点,其中最为强势的是火把区,其余各大镇发展则错落不齐,尤其是东北部的三角、阜沙、大众这些区域好一副农田千亩的观感 ?/p>

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这种差异估量比从福田跑到大鹏还要心塞。

另外再来看产业接头,目前惠州的三次产业比重为4.5:54.8:40.7,而中山的三次产业为1.9:50.3:47.8。

相对来说,惠州"农业"特色会多一点,中山"信息服务"特色会强一点,两者制造业方面则旗鼓相称。

这里面比较亮眼的是,中山的第三产业占比甚至已经超过了佛山,并且排在粤港澳大湾区前列,这从侧面也展示了中山的实力其实也不算弱。

经济情况基本说清,不妨在这里再看一下两座城市的吸引力,这里同样也是波及到人口问题。

之前已经提到了两座城市常住人口的情况,不过现如今考量一座城市的人口流动及房地产市场?/p>

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这里面的起因一方面是小学生数据与常住人口有着高度的关系,并且相对来说也会比较实在,一个萝卜一个坑,统计起来更为正确。

另一方面则是每一个新增学生背地很大程度上代表的是一个家庭的到来,而这个家庭要在这座城市安居乐业,天然也少不了对房子的盼望,所以从这一点也能更好的研判当地房地产市场的需要局势。

我们来看自06年到16年十年间广东省内各大城市小学生人口变更情况,毋庸置疑,深圳、东莞这类城市的增长幅度是十分高的,尤其是深圳由于本地人口少,经济发展潜力大,一直以来就吸引了大批的人口涌入。

不过中山和惠州增加势头表示也非常强劲,相对来说中山的增速在过去表现更增强于惠州,这反应了中山的吸引力在一定水平上也优于惠州。

其实把上面的各项数据对照一圈下来,给人的感觉是还是不晓得到底哪个城市值得买,很多方面孔似都是旗鼓相当,而且两者的面积和区位也大有不同,比较起来也会感到不太客观,就好像拿着加拿大跟韩国比一样,究竟哪个好哪个又差一点,也都很难说出个所以然来。

所以在这里我更乐意直接了当点,开"地图炮",来探讨两座城市当前及未来的发展情势。

其实个人比较感慨的是,惠州和中山在大湾区密布的途径网络和钢筋水泥遍地里,竟然还能留有很大一片绿油油的区域,不仅道路稀少不说,甚至有的地方还基本处在山区或农耕文化里,远没有广州、东莞、深圳这些地方带来的密集胆怯症的既视感。

由此来看两座城市的发展还是大有机会的。

接下来看两者的地理区位。

先来说下中山,相对来说我个人认为中山的地舆位置是明显优于惠州的,其处在广州、佛山、珠海、深圳的包抄之中,且地形也没有惠州那么庞杂和"版图广阔",所以如果不考虑农田薄?/p>

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这里我们可以参考广州南沙的国际金融岛,短短几年就从良田千亩变成了钢筋水泥地块,再过不了几年便是楼宇纵横的各种国际总部了,发展速度之快,俨然一副再造一座珠江新城的态势。

(左:2014年 右:2018年) 实际上,从交通区位我们也能发现,中山的发展未来也将得到广州和佛山的助力,除了远期会有地铁与两市相通之外,随着南沙国际金融岛、自贸区的战略性建设和发展,未来中山还将因此而迎来更多的发展机遇。

不过,略微遗憾的是,虽然光着屁股跑得快,但是毕竟跑得再快对于基础设施各方面的建设也还是需要有漫长的期待。

现在我们能看到的是,南沙大部门地区也都还是绿油油一片,佛山和珠海自己也还在发展之中,产业、人口外溢的情况并不明显。

中山要完全靠它们外溢带来发展还真不知道要等到什么时候去了。

毕竟单看这绿油油一片,从第三世界一下子奔到第一世界,难度也是很大的。

在这里相信很多人也只能期望深中通道周边的机会了,不过深中通道建宜春要等到2024年了,毕竟还是一条高速路,虽说此前也传过中山和深圳要通地铁,不过想想中山的地铁规划的7条线都要到2050年才建完,更遑论随着交通完善所带来的的其他基础设施、经济、人口的发展还需要多长时间了。

如斯漫长的等候想想也都是一种煎熬。

所以如果你真要在中山买房,这些方面就不得不考虑了。

不过我们把眼光放远一点,作为粤港澳的中心地带,随着交通、基本设施等各方面全体建设起来,未来整个中山相对是潜力十足的。

而来看惠州这边其实也面临和中山同样的问题,一方面幅员辽阔,阐明还有许多周边"穷亲戚"要带,所以整体发展,诸如人均GDP之类的还需要缓缓来。

不过特殊一点的是,凑近深圳的惠阳区地区优势则就比中山显著多了,目前深圳正在推动东进策略,而深惠两地同城化,轨道交通相连也已经在建设之中了,所以可以预感的是这一区域将会受深圳发展的外溢而得到疾速的发展。

实际上聚焦这一地区良多基础建设也都已经是火力全开了,基本上在群山围绕中难见一块没有被应用的土地。

不过,这样的城市发展仿佛还是缺少一个整体性的规划,感觉当初开启的完全就是一轮为了服务买不起深圳房的人而启动的造城活动,而且如若没有配套的产业规划,很难想象其区域发展的后劲。

此外值得注意的是,这一区域其实自身也已经是老旧城区了,相对来说未来规划和改革起来难度也比较大,而且惠阳区也不是惠州的中心,所以这还会涉及到与主城区潜在的资源争取问题,甚至也很可能这些因素会成为该区域未来发展的一大掣肘,因此其远期发展前景还是有待考验。

另外,惠州毕竟处在深圳东部,且不说离深圳核心区域的间隔,私认为未来大湾区的发展一定是缭绕着珠江口开展的,如今广东正在鼎力发展南沙且定位极其之高,后面深中通道、港珠澳大桥、甚至是各城市地铁的互联互通等都将让这个"金三角"未来的前景充斥想象,只管深圳现如今正耗巨资推进东进战略,然而究竟只是以一城之力,且很大程度上也还是为了几个此前发展落后的"老少边穷"地带,到最后后果会如何,惠州是否因此而受益同样也需要时间察看。

另外再从产业转移这一角度来看,随着深中通道的开明,中山未来也很有可能承接到深圳的产业溢出,尤其是高新技巧产业这一块,而从中山自身的定位来看,目前中山也在各大镇区重点打造以高技术产业、进步制作业为主的高端制造业平台,以及以古代物流、现代金融为主的现代服务业平台,接收深圳的产业辐射,承接深圳的产业溢出,构成深中两地和谐互补的产业发展格式,并致力于打造区域科技翻新研发中心。

而再来看惠州,随着深圳东进战略的推进,惠州凭借的海洋相连的优势,可以更好地承接到来自深圳的产业,不过相对来说,深圳东部未来需要转移的产业显然没有像西部那些高科技有优势。

所以如若一旦成了深圳落伍工业的"接受站"实在也并不见得对惠州能供给多大的发展能源,因而惠州其本身在产业方向上还须要更多的探索。

最后买房选区位很主要的一点是要看政策走向,就似乎之前一个网络段子所言,当年大清亡了你从南京迁到了北京,公民党逃了你从北京跑到了南京。

不过遗憾的是,目前中山和惠州其实并不很大的政策看点。

事实比较为难的情况是,国家战略上在支撑粤港澳大湾区的发展,由于规划政策未出台,所以预判发展的核心地段一定也还是会环绕在珠江口的几个城市,并且广东这些年一直在推进南沙的建设。

不过深圳相对来说则有点另类,一直在推行本人的东进战略,无论是深莞惠一体化,亦或是深汕配合区种种。

当然这也并不能完整否定深圳西部地域就没得到器重,一方眼前海自贸区摆在那儿,宝安大空港也始终在计划和建设之中。

那么对于处在深圳两真个中山和惠州,到底谁的机会更大一些,信任也会是缭绕在很多买屋子头上的一个问题。

而就我个人而言,我以为中山无论是在区位上还是语言上甚至是教育、医疗等各方面目前都比惠州要有优势许多,而且其自身又处在这样一个核心肠段,未来发展水温和速度一定会比惠州更具设想力。

但是惠州呢,因为其与深圳是直接路路相通的,并且惠阳这一带已经基本实现了与深圳的同城化,从目前的来看,显然寓居的便捷程度又要优于深圳许多。

所以回过火来,再总结一下,不难发现中山、惠州两座城市,一个是小而美却仍有无穷田园景色的贵妇姿势,另一个则是大而杂,山间奇丽海岸风光,却也能找到背靠大树好纳凉机遇的壮志少年风度。

固然两者都有十足的潜力,但是一个远期看是前景无限,一个近期已经是秀色可餐,颇有机会。

至于究竟选哪个城市而居到最后还是要各位看官们仁者见仁智者见智了。

今年是改造开放40周年,回望过去40年,作为改革开放排头兵、先行地、实验区的广东省可以说在我国改革开放和和社会主义现代化建设大局中施展了十分重要的作用。

现在站在新时期的出发点,党和国度高瞻远瞩再次在珠三角地区谋篇布局,打造出了粤港澳大湾区这样一个全新的概念,无疑作为能比肩三大世界级湾区的粤港澳大湾区,也势必将凭借其强盛的综合实力和辽阔的发展远景,迎来全新的历史性机会。

作为处在粤港澳大湾区中心地带的中山、惠州,其凭借壮大的区位上风,将来发展潜力不容小觑,对于刚需客而言,如若想斟酌到短期即要入住?/p>

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